LA SERVITU’ DI PASSAGGIO E DI USO IN CONDOMINIO

Uno dei principi fondamentali su cui si basa il condominio e che ogni condomino deve essere messo in condizione di usare pienamente la sua proprietà, chiaramente questo principio non può essere applicato nel caso di utilizzo di una parte di terreno o di un bene che è di proprietà di qualcun’altro.

All’interno del condominio, come ha confermato la giurisprudenza, oltre alla comproprietà delle parti comuni del condominio, possono esserci anche servitù di diverso tipo fra i beni e la proprietà esclusiva dei condomini.

Il caso più comune è la “servitù di passaggio” prevista dall’articolo 1.027 del codice civile, il quale, in sostanza, recita che “il proprietario di un terreno o di un immobile che non ha accesso diretto alla strada pubblica può transitare dal terreno del vicino senza che questo possa opporsi.

La servitù di passaggio è un diritto reale opponibile anche a terzi, che obbliga il titolare (proprietario, conduttore, usufruttuario, ecc…) del cosiddetto “fondo servente” (cioè il terreno o edificio attraverso il quale deve passare chi vuole raggiungere la sua proprietà o la strada pubblica) a mettere la proprietà a disposizione del “fondo dominante” (ossia il terreno o l’edificio che non ha diritto di accesso alla strada pubblica).

Si tratta però di “diritto reale limitato” perché non corrisponde al diritto pieno di godimento, anche se l’articolo 841 del c.c. recita che il proprietario del fondo servente non può compiere azione per diminuire l’esercizio della servitù, per esempio non può installare un cancello ed impedire il passaggio al titolare del diritto di servitù se non in accordo con lui e dandogli le chiavi, d’altro canto il proprietari del “fondo dominante” non può disporre della proprietà gravata da servitù per scopi diversi da quelli previsti.

Per la creazione di una servitù è sufficiente la vicinanza dei 2 fondi e non è necessario che essi siano confinanti.

Le servitù possono essere volontarie o negoziali e quindi regolate da un contratto tra le parti, esse possono nascere anche dopo testamento se la persona deceduta decide di lasciare un terreno ad un figlio ed un altro terreno all’altro figlio.

Le servitù coatte nascono quando non si riesce a trovare un accordo tra le parti, quindi in questi casi, chi chiede l’istituzione della servitù si rivolgerà ad un giudice perché emetta una sentenza per costituirla.

Ci sono anche servitù costituite con atto amministrativo, con cui la pubblica amministrazione si avvale del diritto di esproprio della proprietà, per utilità pubblica, lasciando al privato il diritto di servitù di passaggio.

La servitù può anche essere costituita per usucapione se per esempio per vent’anni il mio vicino per accedere alla sua proprietà è passato dalla mia di fatto si è instaurata una servitù di passaggio.

La servitù decade quando, come sancito dall’articolo 1072 del codice civile quando una persona è proprietaria del fondo servente e del fondo dominante, in fine essa viene a mancare quando non viene esercitata per vent’anni.

Divisione delle spese secondo l’articolo 1053 del c.c. il quale stabilisce che chi è in possesso del fondo servente debba ricevere dal titolare del fondo dominante un’indennità proporzionata al danno cagionata dal passaggio o dall’uso della cosa. Se restiamo sempre nell’esempio del cancello, la spesa per la sua eventuale verniciatura, essendo un intervento meramente estetico del quale ne beneficerebbe solo il titolare del fondo servente sarebbe a carico suo, mentre la riparazione del meccanismo che ne permette l’apertura sarebbe a carico di chi lo usa di più.

Altri tipi di servitù

La servitù di fognatura, di gas di acquedotto consentono di allacciarsi alle rispettive reti passanti per il terreno del vicino, che non ha possibilità di opporsi, anche in casi di ispezione o di manutenzione di codesti impianti. Per contro tutte le spese di scavo, allacciamento, manutenzione o ripristino ricadono sul proprietario del fondo dominante a cui vantaggio vanno i lavori.

La servitù di manovra più che di quella relativa al diritto di parcheggio (che la giurisprudenza ne esclude la legittimità, in quanto non può esistere perché in questo caso esisterebbe un altro tipo di contratto, con o senza pagamento di un corrispettivo), è stata più volte riconosciuta dalla giurisprudenza la cui forma giuridica è affine alla servitù di passaggio.

In fine esiste la servitù di panorama o di veduta, che consiste nel diritto del titolare del fondo dominante a non veder compromesso quello che vede altrimenti il pregio della sua proprietà ne verrebbe diminuito, e dunque ne avrebbe un danno.

Resta fermo io fatto che le servitù che interessano le proprietà esclusive dei condomini e non del condominio non rientrano nella gestione dell’amministratore.

Amm. Mariella Parasiliti.

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