SUPER BONUS 110% – ABUSI EDILIZI IN CONDOMINIO E RESPONSABILITA’ DELL’AMMINISTRATORE

Premesso e accertato che il superbonus 110% risulta essere un’opportunità imperdibile per il miglioramento energetico e strutturale del patrimonio edilizio italiano, la nuova detrazione fiscale si sta scontrando con un grosso ostacolo “l’abuso edilizio”, pena l’impossibilità di accedere all’agevolazione, in caso di abusi di rilevante entità.

In materia condominiale la denuncia dell’abuso della cosa comune da parte di un condomino rientra tra gli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell’edificio, compito in capo all’ amministratore, senza alcuna necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini.

Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo in contrasto con lo stesso, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti né di contributi o altre previdente dello Stato di enti pubblici. Tuttavia il contrasto deve riguardare violazioni di altezza distacchi cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allenamenti indicati nel programma di fabbricazione nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Il punto di partenza per lo studio di fattibilità dell’intervento con beneficio della detrazione al 110% è il certificato di conformità urbanistica che consentirà di verificare se l’immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. Il certificato di conformità urbanistica è quel documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e titolo edilizio (ossia il progetto) con cui è stato realizzato, mentre la planimetria catastale non ha alcun valore dal punto di vista probatorio.

Dalla verifica della conformità urbanistica sarà possibile stabilire se l’immobile riscontra la presenza di eventuali irregolarità che possono essere sanabili o insanabili a seconda dell’entità dell’abuso.

Quando le difformità edilizia superano il tetto del 2% si deve procedere con la richiesta di una sanatoria edilizia. In genere basta presentare in comune una richiesta, che prevede il pagamento di una sanzione calcolata sull’entità dell’abuso. Questo permetterà di regolare immobile.

Ci sono però dei casi in cui l’abuso deve essere abbattuto ripristinando la condizione originaria dell’immobile. Il testo unico chiarisce all’articolo 50 che il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente la cessazione gli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’ articolo 49.

Sostanzialmente, la procedura di sanatoria le richiede la sussistenza delle condizioni che avrebbero determinato il rilascio dell’autorizzazione alla realizzazione dell’opera in presenza delle condizioni prescritte, l’autorizzazione a efficacia retroattiva cioè vengono meno gli impedimenti alla concessione dell’agevolazione fiscale a questo punto si potrà procedere con la richiesta degli incentivi come il superbonus 110%.

Se l’iter della sanatoria non fosse ancora concluso è possibile richiedere il superbonus?

Il Consiglio Superiore dei lavori pubblici, rispondendo a un quesito, ha ammesso alla detrazione “anche gli immobili per i quali sia in corso la pratica di definizione, in sanatoria, fatta salva la restituzione delle detrazioni di cui si è usufruito, in caso di conclusione con esito negativo della pratica stessa”.

Viste le complicanze burocratiche, la Conformità Urbanistica potrebbe essere rivista, gli operatori del Governo stanno lavorando per un nuovo Decreto.

Legge Semplificazioni, con l’obbiettivo di massimizzare l’avvio dei lavori, di possibili cantieri che rischiano di rimanere solo sulla carta a causa delle complicazioni burocratiche.

Una delle ipotesi di semplificazione per non scoraggiare i lavori e ridurre i tempi per l’avvio dei cantieri potrebbe essere sostituire la certificazione di conformità da una Cila o completamente assorbita dalle asseverazioni sul rispetto dei requisiti tecnici e la congruità delle spese provate dai professionisti per ottenere il super bonus.

La rete dei professionisti tecnici e costruttori edili hanno evidenziato che i tempi per ottenere una certificazione di conformità urbanistica sono lunghi e incompatibili con l’esigenza di avviare presto e senza intoppi il maggior numero di cantieri per la riqualificazione energetica ti lascio pure antisismica degli edifici 

Prima di avventurarsi in lavori avventati e consigliato affidare il mandato a dei professionisti e di assicurarsi di possedere le adeguate coperture economiche per far fronte a spese non detraibili il 110%.

Mariella Parasiliti

BONOMO CASA SERVICE SRL

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