CONDOMINIO E SPESE CONDOMINIALI

Chi paga le spese condominiali in condominio?

La normativa sul condominio risale al 1942 ed è stata ampiamente superata dalla notevole evoluzione della proprietà in condominio, che necessitava un intervento del legislatore a salvaguardia degli interessi dei condomini, che per primi subiscono le conseguenze di tale inadeguatezza.

Tale situazione ha determinato soprattutto in tema di ripartizione delle spese condominiali, interminabili discussioni e liti giudiziarie.

La legge di riforma del condominio e la recente legge n.9 del 21 Febbraio 2014, hanno cercato di chiarire alcuni aspetti problematici relativi alla ripartizione delle spese, introducendo norme nuove e recependo le soluzioni offerte dalla giurisprudenza che spesso ha svolto una pregevole azione chiarificatrice ma, in merito a diverse questioni, non è riuscita a fornire punti fermi a causa di decisioni contradditorie che hanno ostacolato l’attiva degli operatori del settare e favorito la litigiosità tra condomini.

In questo articolo cercheremo di affrontare la disciplina delle spese delle diverse parti comuni, a livello di uso esclusivo e comune compresa la loro ripartizioni

L’obbligo dei condomini di contribuire alle spese nasce come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni.

Di conseguenza questo obbligo preesiste all’approvazione da parte dell’assemblea, dello stato di ripartizione, il quale conseguentemente non ha valore costitutivo (questo che vuol dire che l’obbligo di contribuire alle spese condominiali non nasce in sede di assemblea ma esiste già dal momento in cui si è comproprietari delle parti o impianti comuni, a prescindere dal beneficio che se ne trae e dall’utilizzo) ma dichiarativo del relativo credito del condominio in rapporto alla quota di contribuzione dovuta dal singolo partecipante alla comunione (nel senso che in sede di assemblea viene semplicemente dichiarato ai comproprietari delle parti o impianti comuni la quota a carico per ciascuno di essi, con specifica delibera).

In ogni caso le spese a cui tutti i condomini devono contribuire sono sia quelle previste dall’art. 1123, comma 1 del c.c. (secondo cui le spese necessarie per la conservazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione), sia quelle menzionate dall’art. 1123, comma 2 c.c. (secondo cui se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno piò farne).

Le spese di manutenzione di un bene comune sono quelle necessarie alla conservazione di esso nella sua consistenza e funzionalità.

Le spese per la conservazione attengono all’integrità del bene, ovvero alla sua ricostruzione e ripristino ed afferiscono all’utilità oggettiva del bene.

Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obblighi in virtù del diritto sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva.

In particolare, l’onere di ciascuno dei partecipanti al condominio sarà proporzionato al valore della sua proprietà esclusiva (salvo una diversa convenzione tra i condomini): così ad esempio, tutti hanno lo stesso interesse alla buona conservazione dell’atrio, che utilizzano tutti alla stessa maniera.

In sostanza la misura della compartecipazione alle spese di manutenzione dipende non dal mondo come il singolo condomino utilizza i beni comuni (le scale, l’atrio, i muri maestri ecc…) ma dalla consistenza materiale della proprietà esclusiva (cioè dalla maggiore o minore estensione dell’appartamento, cantina, box ecc…).

Le spese di manutenzione dell’immobile in condominio si distinguono tradizionalmente in ordinaria e straordinaria, con importanti riflessi pratici e giuridici.

Qual è la differenza…?

Per manutenzione ordinaria può definirsi quella consistente in ogni piccola ripartizione e negli interventi periodicamente programmabili, anche ad intervalli consistenti di tempo e comunque senza carattere di particolare urgenza.

Nella manutenzione ordinaria, oltre le piccole riparazioni (campanello, citofono, antenna centralizzata ecc…), rientrano quelle riparazioni necessarie a mantenere le cose

comuni in uno stato di “normalità” e in efficienza gli impianti tecnologici esistenti: così le riparazioni di modesta entità, le piccole sostituzioni (lampadine, serrature, vetri, ecc…), la stipula dei contratti delle varie utenze (acqua, luce, gas), il pagamento dei fornitori, la revisione periodica dell’ascensore, la pulizia delle cose e dei locali comuni ecc…

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono invece quelli di una certa rilevanza economica, che si rendono necessari in modo cronologicamente imprevedibili e comunque infrequenti; si possono indicare tra le manutenzioni straordinarie il rifacimento delle facciate, la sostituzione della caldaia del riscaldamento centralizzato, il rinforzo delle fondazioni, il cambio del motore o della cabina dell’ascensore, il rifacimento del tetto, ecc…).

In ogni caso il confine tra i due insiemi presenta zone di incertezza perché tutte le spese di manutenzione sono comunque necessarie e tendono alla conservazione del bene comune, cioè a preservarlo dall’inesorabile logorio quotidiano.

La manutenzione ordinaria può sempre essere decisa dall’amministratore nell’ambito dei poteri conferitigli dall’art. 1130 c.c., al n. 3, il quale prevede la possibilità di erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni.

Tra le spese straordinarie rientrano le spese di “notevole entità”.

In tema di riparazione di un edificio condominiale, l’individuazione della “notevole entità” delle manutenzioni straordinarie, la cui approvazione esige, ai sensi del comma 4 dell’art. 1136 c.c. un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, costituisce un problema per la mancanza di un criterio fissato dalla legge.

In caso di contestazione, quindi nell’assenza di uno specifico criterio normativo, bisogna affidarsi alla valutazione discrezionale del giudice. In poche parole, affinché una riparazione straordinaria possa essere considerata di notevole entità ai sensi dell’art. 1136, comma 4 del c.c. occorre fare riferimento all’ammontare della spesa, al suo rapporto col valore dell’edificio ed alla ricaduta economica sui singoli condomini.

Altra importante tipologia di spese è rappresentata, dalle spese per le innovazioni.

In base all’art. 1120, comma 1, c.c., i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136 del c.c.(un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio) possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggiore rendimento delle cose comuni.

La norma dell’art. 1120, comma 1 c.c. per precisazione, non può essere applicata nell’ipotesi in cui l’onere dell’innovazione sia stato assunto da un solo condomino, o solo da alcuni di essi, per lo specifico ed esclusivo interesse alla realizzazione dell’opera, se la spesa viene assunta interamente a carico del singolo condomino torna in gioco la norma generale art. 1102 c.c., che parla anche delle innovazioni.

Così il singolo condomino, nel rispetto del limite della destinazione della cosa comune e della condizione di pari uso garantito agli altri partecipanti al condominio può, facendo  l’esempio più diffuso, installare a rpoprie spese nella tromba delle scale dell’edificio condominiale, o anche esternamente all’edificio, un ascensore, fatto sempre salvo il diritto degli altri condomini di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione dell’impianto ed a quelle di manutenzione dell’opera.

Al contrario l’art. 1120, comma 1, c.c. si riferisce alle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini che hanno approvato le opere secondo la predetta maggioranza.

Mariella Parasiliti

BONOMO CASA SERVICE SRL

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